Μία από το πλέον διαδεδομένες μορφές επενδύσεως παγκοσμίως, αλλά ιδιαιτέρως μεταξύ των ελλήνων απανταχού γης, είναι τα ακίνητα. Συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων που βρίσκονται στην Ελλάδα συνάπτονται τόσο στην Πατρίδα, όσο και εκτός Ελλάδος, κυρίως από ομογενείς, αλλά συχνά και από αλλοδαπούς που επιδεικνύουν έντονο ενδιαφέρον για κτήση ακινήτων στην Ελλάδα.
Κάθε συμφωνία που αφορά αγορά ή πώληση ακινήτου που κείται στην Ελλάδα ρυθμίζεται από το ελληνικό δίκαιο, έστω κι αν συνάπτεται εκτός Ελλάδος ή μεταξύ μη Ελλήνων. Το ελληνικό δίκαιο ορίζει ότι οποιαδήποτε συμφωνία για μεταβίβαση ακινήτων πρέπει να καταγράφεται σε συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν η συμφωνία δεν συναφθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και δεν μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο, δεν έχει ισχύ.
Η επισήμανση ότι για αγοραπωλησία ακινήτων απαιτείται συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο μπορεί να μοιάζει δεδομένη για τους Έλληνες που ζουν στην Ελλάδα. Οι ομογενείς όμως και οι αλλοδαποί, που ζουν σε άλλες χώρες, ιδίως του αγγλοσαξωνικού δικαίου, εκτίθενται στο δίκαιο της χώρας όπου διαβιούν και δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο να συνάπτουν εκεί συμφωνίες για ακίνητα στην Ελλάδα που δεν πληρούν τους όρους του ελληνικού δικαίου.
Πολλά είναι τα παραδείγματα ομογενών που συμφωνούν στο εξωτερικό την αγορά ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, καταβάλλουν ένα μέρος ή το σύνολο του τιμήματος και συντάσσουν νομικά έγγραφα που έχουν ενδεχομένως αξία στην χώρα που διαμένουν, αλλά δεν επιφέρουν στην Ελλάδα το νομικό αποτέλεσμα που επιθυμούν, δηλ. την απόκτηση του ακινήτου για το οποίο έχουν δώσει χρήματα.
Πολλοί Έλληνες στο εξωτερικό έχουν αγοράσει ακίνητα στην Ελλάδα από κληρονόμους που ακόμα δεν είχαν στην κυριότητά τους το ακίνητο που πούλησαν, με αποτέλεσμα η συμφωνία του εξωτερικού να μην έχει νομική ισχύ στην Ελλάδα και να πρέπει να συνταχθούν εκ νέου συμβόλαια κατά τον ορθό τρόπο. Αυτό μπορεί όμως να μην είναι εφικτό, διότι οι προ ετών συμβαλλόμενοι στο εξωτερικό, σήμερα μπορεί να μην θέλουν να υπογράψουν τα νέα, σωστά συμβόλαια, ή ακόμα και να μην βρίσκονται πλέον στην ζωή, οπότε η νομική περιπλοκή με τους κληρονόμους τους γίνεται πιο μεγάλη.
Πρέπει συνεπώς όλοι να γνωρίζουν ότι για συμφωνίες αγοραπωλησίας ακινήτων απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, ώστε να αποφύγουν ζημία στα συμφέροντά τους. Ούτε συμβόλαιο, ούτε προσύμφωνο για αγορά ακινήτου μπορεί να εφαρμοσθεί στην Ελλάδα αν δεν έχει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Αν η συμφωνία δεν έχει γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο, εκείνος που ενδιαφέρεται να τηρηθεί η συμφωνία δεν μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να επιτύχει την εφαρμογή της.
Τα ανωτέρω, που αποτελούν θεμελιώδεις αρχές του ελληνικού δικαίου, επιβεβαίωσε και η υπ’ αριθ. 499/2011 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία έκρινε υπόθεση όπου οι ενδιαφερόμενοι είχαν συμφωνήσει προφορικώς συγκεκριμένη διαδικασία για πλειστηριασμό ακινήτου και μεταπώληση αυτού στον αρχικό ιδιοκτήτη του.
Όταν το ένα από τα μέρη δεν τίμησε την προφορικώς αναληφθείσα υποχρέωσή του, το άλλο μέρος προσέφυγε στο δικαστήριο για να επιτύχει την εφαρμογή της συμφωνίας.
Όλα όμως τα δικαστήρια, μέχρι και τον Άρειο Πάγο, έκριναν ότι η συγκεκριμένη συμφωνία (προσύμφωνο) δεν μπορούσε να εφαρμοσθεί διά του νόμου, διότι το προσύμφωνο που αφορά ακίνητο πρέπει να περιβληθεί τον τύπο που απαιτείται για την μεταβίβαση ακινήτων, δηλ. το συμβολαιογραφικό έγγραφο, πράγμα που δεν είχαν κάνει τα μέρη διότι είχαν μόνο προφορικώς συμφωνήσει τι ήθελαν να πράξουν. Το αποτέλεσμα ήταν ότι εκείνος που επιθυμούσε την τήρηση της συμφωνίας δεν εδύνατο να την επιβάλει δικαστικώς στην άλλη πλευρά που ενήργησε κατά διαφορετικό από την προφορική συμφωνία τους τρόπο.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Monday, January 23, 2012
Monday, January 9, 2012
Καταδίκη της Ελλάδος για βραδεία απονομή δικαιοσύνης του Χρήστου Ηλιόπουλου
Η διαδικασία απονομής δικαιοσύνης στην Ελλάδα είναι συνήθως ιδιαιτέρως αργή, σε κάποιες δε περιπτώσεις οι καθυστερήσεις συνιστούν παραβίαση των διεθνώς ανεγνωρισμένων ανθρωπίνων δικαιωμάτων. Αυτό συμβαίνει ειδικώς με την παραβίαση του άρθρου 6 της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ), που διασφαλίζει για όλους τους πολίτες το δικαίωμα της δίκαιης δίκης. Δίκαιη δίκη, εκτός από αμερόληπτους δικαστές, ισότητα των όπλων για τους αντιδίκους κ.α., σημαίνει και ολοκλήρωση της δίκης εντός ευλόγου χρόνου.
Δεν είναι η πρώτη φορά που η Ελλάδα καταδικάζεται από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου για παραβίαση του άρθρου 6, πράγμα που συμβαίνει βεβαίως και με άλλα ευρωπαϊκά κράτη, όχι όμως στην συχνότητα που συμβαίνει με την Ελλάδα.
Στην υπόθεση Ματού και άλλοι κατά Ελλάδος, 67 ιατροί απασχολούμενοι στο δημόσιο νοσοκομείο «Άγιος Σάββας» ή κληρονόμοι τους προσέφυγαν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, παραπονούμενοι ότι η δίκη τους στην Ελλάδα κρατούσε πολλά χρόνια.
Οι προσφεύγοντες άσκησαν αγωγή το έτος 1995 κατά του ελληνικού δημοσίου στο Διοικητικό Πρωτοδικείο Αθηνών, ζητώντας υπερωριακό επίδομα το 1/65 του βασικού μισθού τους.
Τρία χρόνια μετά, το 1998, το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή τους και οι ενδιαφερόμενοι άσκησαν έφεση, η οποία απερρίφθη τελικώς από το Εφετείο το Νοέμβριο του 2001. Τον Ιούλιο του 2002 οι προσφεύγοντες άσκησαν αναίρεση στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Η υπόθεση στο Συμβούλιο της Επικρατείας από το 2002 δεν είχε καν συζητηθεί στο ακροατήριο του Δικαστηρίου μέχρι τον Ιούλιο του 2010, καθώς είχαν μεσολαβήσει πολλές αναβολές.
Οι ενδιαφερόμενοι συνεπώς, βλέποντας ότι η υπόθεσή τους είχε αρχίσει το 1995 και το έτος 2010, δηλαδή 15 χρόνια μετά, δεν είχε ολοκληρωθεί ενώπιον του ΣτΕ, προσέφυγαν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο αιτούμενοι αποζημίωσης για ηθική βλάβη, λόγω παραβιάσεως από την ελληνική πολιτεία του δικαιώματός τους στην δίκαιη δίκη, (άρθρο 6 της ΕΣΔΑ), αφού μία δίκη που κρατάει πάνω από 15 έτη δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ολοκληρώνεται εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος και άρα δεν έχει τις εγγυήσεις της δίκαιης δικης.
Επίσης, οι ενδιαφερόμενοι υποστήριξαν ότι παραβιάσθηκε και το άρθρο 13 της ΕΣΔΑ, διότι η Ελλάδα δεν έχει θεσπίσει μία δικαστική αρχή στην οποία να μπορούν να παραπονεθούν, όταν θεωρούν ότι παραβιάζεται το άρθρο 6 της Συνθήκης.
Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο απεφάνθη ότι πράγματι υπήρξε παραβίαση εκ μέρους της ελληνικής πολιτείας των δικαιωμάτων των προσφευγόντων, τόσο βάσει του άρθρου 6, όσο και βάσει του άρθρου 13 της Συνθήκης και κατεδίκασε την Ελλάδα να καταβάλει σε κάθε έναν εκ των 63 πλέον προσφευγόντων το ποσό των 9.000 ευρώ μετά τόκων ως χρηματική αποζημίωση για ηθική βλάβη τους.
Η ανωτέρω απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου σημαίνει ότι το ελληνικό κράτος υποχρεώθηκε να καταβάλει ποσό άνω των 567.000 ευρώ σε 63 τελικώς προσφεύγοντες, διότι δεν μπόρεσε το κράτος, μέσω του δικαστικού του συστήματος, να ολοκληρώσει όλα τα προβλεπόμενα εκ του Συντάγματος στάδια μίας δίκης εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος, δηλαδή δεν απεφάνθη η ελληνική δικαιοσύνη αμετακλήτως επί μίας ένδικης διαφοράς σε διάστημα μεγαλύτερο των 15 ετών.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Δεν είναι η πρώτη φορά που η Ελλάδα καταδικάζεται από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου για παραβίαση του άρθρου 6, πράγμα που συμβαίνει βεβαίως και με άλλα ευρωπαϊκά κράτη, όχι όμως στην συχνότητα που συμβαίνει με την Ελλάδα.
Στην υπόθεση Ματού και άλλοι κατά Ελλάδος, 67 ιατροί απασχολούμενοι στο δημόσιο νοσοκομείο «Άγιος Σάββας» ή κληρονόμοι τους προσέφυγαν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, παραπονούμενοι ότι η δίκη τους στην Ελλάδα κρατούσε πολλά χρόνια.
Οι προσφεύγοντες άσκησαν αγωγή το έτος 1995 κατά του ελληνικού δημοσίου στο Διοικητικό Πρωτοδικείο Αθηνών, ζητώντας υπερωριακό επίδομα το 1/65 του βασικού μισθού τους.
Τρία χρόνια μετά, το 1998, το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή τους και οι ενδιαφερόμενοι άσκησαν έφεση, η οποία απερρίφθη τελικώς από το Εφετείο το Νοέμβριο του 2001. Τον Ιούλιο του 2002 οι προσφεύγοντες άσκησαν αναίρεση στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Η υπόθεση στο Συμβούλιο της Επικρατείας από το 2002 δεν είχε καν συζητηθεί στο ακροατήριο του Δικαστηρίου μέχρι τον Ιούλιο του 2010, καθώς είχαν μεσολαβήσει πολλές αναβολές.
Οι ενδιαφερόμενοι συνεπώς, βλέποντας ότι η υπόθεσή τους είχε αρχίσει το 1995 και το έτος 2010, δηλαδή 15 χρόνια μετά, δεν είχε ολοκληρωθεί ενώπιον του ΣτΕ, προσέφυγαν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο αιτούμενοι αποζημίωσης για ηθική βλάβη, λόγω παραβιάσεως από την ελληνική πολιτεία του δικαιώματός τους στην δίκαιη δίκη, (άρθρο 6 της ΕΣΔΑ), αφού μία δίκη που κρατάει πάνω από 15 έτη δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ολοκληρώνεται εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος και άρα δεν έχει τις εγγυήσεις της δίκαιης δικης.
Επίσης, οι ενδιαφερόμενοι υποστήριξαν ότι παραβιάσθηκε και το άρθρο 13 της ΕΣΔΑ, διότι η Ελλάδα δεν έχει θεσπίσει μία δικαστική αρχή στην οποία να μπορούν να παραπονεθούν, όταν θεωρούν ότι παραβιάζεται το άρθρο 6 της Συνθήκης.
Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο απεφάνθη ότι πράγματι υπήρξε παραβίαση εκ μέρους της ελληνικής πολιτείας των δικαιωμάτων των προσφευγόντων, τόσο βάσει του άρθρου 6, όσο και βάσει του άρθρου 13 της Συνθήκης και κατεδίκασε την Ελλάδα να καταβάλει σε κάθε έναν εκ των 63 πλέον προσφευγόντων το ποσό των 9.000 ευρώ μετά τόκων ως χρηματική αποζημίωση για ηθική βλάβη τους.
Η ανωτέρω απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου σημαίνει ότι το ελληνικό κράτος υποχρεώθηκε να καταβάλει ποσό άνω των 567.000 ευρώ σε 63 τελικώς προσφεύγοντες, διότι δεν μπόρεσε το κράτος, μέσω του δικαστικού του συστήματος, να ολοκληρώσει όλα τα προβλεπόμενα εκ του Συντάγματος στάδια μίας δίκης εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος, δηλαδή δεν απεφάνθη η ελληνική δικαιοσύνη αμετακλήτως επί μίας ένδικης διαφοράς σε διάστημα μεγαλύτερο των 15 ετών.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Greek-born Israeli citizens can re-obtain their Greek citizenship by Christos Iliopoulos
According to a recent Greek law (article 13 of Law No. 4018/2011 – “Restitution of victims of the Holocaust who previously had the Greek citizenship”), valid from 30 September 2011, the citizens of Israel who were born in Greece until 9 May 1945 as Greek citizens, and lost their Greek citizenship for various reasons, are entitled to reinstate themselves as Greek citizens.
The law states that citizens of Israel born in Greece until the 9th of May 1945 who are still in life are granted anew the Greek citizenship, provided they had it in the past by birth and lost it under any circumstances.
This law is the result of recently upgraded relations at various levels between Greece and Israel.
Those who are entitled to get the Greek citizenship under this law can submit their application at the Greek Consulate closest to their residence, supported by documents which prove that they previously had the Greek citizenship.
Such documents are entries from Greek Municipal books of citizens, which state that the applicant was a Greek citizen by birth, and lost his Greek citizenship for various reasons in the past. It can also be an old Greek passport, issued in the name of the applicant.
If the application is approved by the Greek administration, the applicant obtains the Greek citizenship by giving the oath of the Greek citizen at the Consulate of Greece.
The children and grandchildren of those who obtain the citizenship under the law in question, are also entitled to apply for naturalization as Greek citizens.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court
of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
The law states that citizens of Israel born in Greece until the 9th of May 1945 who are still in life are granted anew the Greek citizenship, provided they had it in the past by birth and lost it under any circumstances.
This law is the result of recently upgraded relations at various levels between Greece and Israel.
Those who are entitled to get the Greek citizenship under this law can submit their application at the Greek Consulate closest to their residence, supported by documents which prove that they previously had the Greek citizenship.
Such documents are entries from Greek Municipal books of citizens, which state that the applicant was a Greek citizen by birth, and lost his Greek citizenship for various reasons in the past. It can also be an old Greek passport, issued in the name of the applicant.
If the application is approved by the Greek administration, the applicant obtains the Greek citizenship by giving the oath of the Greek citizen at the Consulate of Greece.
The children and grandchildren of those who obtain the citizenship under the law in question, are also entitled to apply for naturalization as Greek citizens.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court
of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
How to partition your tenancy in common in Greece by Christos Iliopulos
Someone may obtain a right of co-ownership (or tenancy in common) on a property located in Greece. This may be the result of an inheritance succession, either by a Will or intestate, where more heirs inherit one or more real estate properties. Or, it may be the legal consequence of willingly purchasing a percentage of a real estate interest on immovable property, along with one or more persons.
One of the options presented to a co-owner (tenant in common) of such a property is to continue the tenancy in common, exercising his/her rights, which include an unrestricted right of access to the property, the right to enjoy the property on an equal basis along with the other co-owners, and the right to share any income generated by the common property, on a pro-rata basis, which means according to his/her percentage ownership of the property. If the property generates a yearly income of 10,000 euros, the tenant in common who owns 1/4 or 25% undivided (ab indivisio) of the property, is entitled to 2,500 euros.
Under Greek law each co-owner is entitled to sell at will, at any time his/her share on the property, without any restriction, even if his/her share is less than 50% or very small. The other co-owners cannot force the owner of a minority share to sell or retain ownership, or sell to a specific third party, possibly jointly with the others, if the minority co-owner is not willing to do it.
The co-owner can sell his share, even if this is a small minority share, to any third party willing to purchase it, or gift it to anyone, without the consent of the majority owners.
However, those who own the majority of the shares on a jointly owned property in Greece are entitled to make the decisions on the everyday management of the common property. This means that in case the tenants in common cannot form a consensus (common and voluntary agreement) on how to use or what to do with the common property, the majority is entitled to make the decision.
For example, if the common property is a house in Greece, in case of lack of agreement, those who have the majority of the shares can decide whether the house will be rented out, or if it will be kept for the common use of all the co-owners, (summer recreation, etc.).
If the majority makes the decision to rent the property, the minority cannot object, unless the minority can prove that the suggested use (rental agreement) will result in serious damage to the common property. The minority co-owners are always entitled to their share on the rents and on any other income or proceeds, but they are also obliged to a pro-rata participation on the common expenses.
The majority co-owner can decide to keep the common property for his/her own use, but in that case he/she must give to the minority co-owners their pro-rata share of a reasonable rent for this property.
Any tenant in common, however small his/her percentage may be, is entitled at any time and without having to offer any particular reason, to seek the termination of the tenancy in common (destruction of the tenancy in common, is the term in the common law legal systems). If the co-owners cannot agree on the sale of the common property to a third party, or to one of the co-owners, and if one of the co-owners cannot or does not want to sell his share to one of the other co-owners, any tenant in common, who owns a majority or minority share, can file a lawsuit action at the court in Greece demanding the forced termination of the tenancy in common.
The court will determine how the common property will be divided. It can rule for the physical division of the property between the joint owners (partition in kind), in which case each of the tenants in common will get the full and 100% ownership of a specific portion of the bigger previously jointly-owned property. The distinct lots which will be formed, must have a value in accordance to the share their owners had on the common property.
Such partition in kind of the common property will be possible if the local zoning and city rules allow it. If the minimum size of a plot (zoning rules) in a particular part of Greece is 400 square meters, a common property of 2,000 s.m. can be partitioned in kind between the four tenants in common who each have a 25% share, because four independent plots will be formed, each having a surface of 500 s.m.
If, on the other hand, the zoning rules do not allow for a partition in kind, or if the common property cannot be divided according to the shares each co-owner has, or if it is an apartment, or a small plot, the only solution is the partition by sale, so that the proceeds are analogically distributed to the owners.
If the owners disagree on which partition is more beneficiary to all of them, it is the court which will make the decision. Sometimes the court will request the report of an expert, (civil engineer) who will study the zoning and other rules applicable on the specific plot and present an expert's report on the most logical solution.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court
of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
One of the options presented to a co-owner (tenant in common) of such a property is to continue the tenancy in common, exercising his/her rights, which include an unrestricted right of access to the property, the right to enjoy the property on an equal basis along with the other co-owners, and the right to share any income generated by the common property, on a pro-rata basis, which means according to his/her percentage ownership of the property. If the property generates a yearly income of 10,000 euros, the tenant in common who owns 1/4 or 25% undivided (ab indivisio) of the property, is entitled to 2,500 euros.
Under Greek law each co-owner is entitled to sell at will, at any time his/her share on the property, without any restriction, even if his/her share is less than 50% or very small. The other co-owners cannot force the owner of a minority share to sell or retain ownership, or sell to a specific third party, possibly jointly with the others, if the minority co-owner is not willing to do it.
The co-owner can sell his share, even if this is a small minority share, to any third party willing to purchase it, or gift it to anyone, without the consent of the majority owners.
However, those who own the majority of the shares on a jointly owned property in Greece are entitled to make the decisions on the everyday management of the common property. This means that in case the tenants in common cannot form a consensus (common and voluntary agreement) on how to use or what to do with the common property, the majority is entitled to make the decision.
For example, if the common property is a house in Greece, in case of lack of agreement, those who have the majority of the shares can decide whether the house will be rented out, or if it will be kept for the common use of all the co-owners, (summer recreation, etc.).
If the majority makes the decision to rent the property, the minority cannot object, unless the minority can prove that the suggested use (rental agreement) will result in serious damage to the common property. The minority co-owners are always entitled to their share on the rents and on any other income or proceeds, but they are also obliged to a pro-rata participation on the common expenses.
The majority co-owner can decide to keep the common property for his/her own use, but in that case he/she must give to the minority co-owners their pro-rata share of a reasonable rent for this property.
Any tenant in common, however small his/her percentage may be, is entitled at any time and without having to offer any particular reason, to seek the termination of the tenancy in common (destruction of the tenancy in common, is the term in the common law legal systems). If the co-owners cannot agree on the sale of the common property to a third party, or to one of the co-owners, and if one of the co-owners cannot or does not want to sell his share to one of the other co-owners, any tenant in common, who owns a majority or minority share, can file a lawsuit action at the court in Greece demanding the forced termination of the tenancy in common.
The court will determine how the common property will be divided. It can rule for the physical division of the property between the joint owners (partition in kind), in which case each of the tenants in common will get the full and 100% ownership of a specific portion of the bigger previously jointly-owned property. The distinct lots which will be formed, must have a value in accordance to the share their owners had on the common property.
Such partition in kind of the common property will be possible if the local zoning and city rules allow it. If the minimum size of a plot (zoning rules) in a particular part of Greece is 400 square meters, a common property of 2,000 s.m. can be partitioned in kind between the four tenants in common who each have a 25% share, because four independent plots will be formed, each having a surface of 500 s.m.
If, on the other hand, the zoning rules do not allow for a partition in kind, or if the common property cannot be divided according to the shares each co-owner has, or if it is an apartment, or a small plot, the only solution is the partition by sale, so that the proceeds are analogically distributed to the owners.
If the owners disagree on which partition is more beneficiary to all of them, it is the court which will make the decision. Sometimes the court will request the report of an expert, (civil engineer) who will study the zoning and other rules applicable on the specific plot and present an expert's report on the most logical solution.
Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court
of Greece, LL.M.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Κυριότητα ακινήτου από κληρονομιά του Χρήστου Ηλιόπουλου
Κυριότητα ακινήτου από κληρονομιά
Για να γίνει δεκτό από δικαστήριο ότι κάποιος έχει αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου από κληρονομία, πρέπει αυτός να αποδείξει ότι εκείνος που απεβίωσε είχε την κυριότητα του ακινήτου και ότι αυτός που τώρα εμφανίζεται ως κληρονόμος του έχει υπογράψει πράξη αποδοχής κληρονομίας σε συμβολαιογράφο και την έχει μεταγράψει στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, ή ότι έχει εκδοθεί από δικαστήριο κληρονομητήριο, το οποίο έχει επίσης μεταγραφεί.
Ο κληρονόμος δεν μπορεί να αποκτήσει περισσότερα δικαιώματα από όσα είχε ο κληρονομούμενος. Ο κληρονόμος επομένως, που σε δικαστήριο ισχυρίζεται ότι απέκτησε κυριότητα επί ακινήτου λόγω κληρονομίας, πρέπει να αποδείξει ότι ο θανών είχε στην κυριότητά του το ακίνητο.
Επιπροσθέτως, πρέπει να αποδείξει ότι έχει αποδεχθεί την κληρονομία του θανόντος. Αυτό γίνεται είτε με συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας που μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο, είτε με εκδοθέν από δικαστήριο κληρονομητήριο, που επίσης πρέπει να έχει μεταγραφεί.
Ο κληρονόμος αποκτά την κυριότητα του ακινήτου μόνο εφόσον μεταγράψει την αποδοχή κληρονομίας ή το κληρονομητήριο. Ως χρόνος κτήσεως της κυριότητας θεωρείται όμως ότι είναι, όχι ο χρόνος κατά τον οποίο λαμβάνει χώρα η μεταγραφή, αλλά αναδρομικώς, ο χρόνος αμέσως μετά τον θάνατο του κληρονομουμένου.
Το δικαστήριο που αναγνωρίζει κάποιον ως κύριο ενός ακινήτου από κληρονομία, οφείλει να αναφέρει στην απόφασή του αναλυτικώς τον τρόπο κτήσεως της κυριότητος, δηλαδή ότι υπήρξε αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο και μεταγραφή της, ή κληρονομητήριο και μεταγραφή του και ότι με την μεταγραφή απέκτησε την κυριότητα αναδρομικώς από τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου.
Εάν δεν το αναφέρει, τότε η απόφαση είναι εσφαλμένη και αναιρετέα από τον Άρειο Πάγο, όπως αναφέρεται στην υπ’ αριθ. 207/2011 απόφαση του ανωτάτου δικαστηρίου.
Επί παραδείγματι, σε υπόθεση στην οποία ο κληρονομούμενος απεβίωσε το 1996, ο κληρονόμος μπορεί να υπέγραψε σε συμβολαιογράφο την αποδοχή κληρονομίας και να την μετέγραψε το 2011. Μέχρι το 2011 και το χρονικό σημείο της μεταγραφής, ο κληρονόμος δεν έχει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά μόνο την νομή αυτού, εφόσον το εξουσιάζει, εφόσον δηλαδή το έχει υπό τον έλεγχό του και πιστεύει ότι είναι δικό του, το εκμισθώνει, ή κατοικεί σ’ αυτό, ή εάν είναι κενό, έχει τουλάχιστον τα κλειδιά αυτού και αποτρέπει τρίτους από το να εισέρχονται σ’ αυτό.
Από τον χρόνο της μεταγραφής της αποδοχής ή του κληρονομητηρίου, (έτος 2011), ο κληρονόμος αποκτάει, εκτός από τη νομή και την κυριότητα του ακινήτου αναδρομικώς από το έτος 1996, οπότε και είχε αποβιώσει ο προηγούμενος κύριος του ακινήτου.
2
Εάν ο κληρονόμος που είχε προσφύγει στο δικαστήριο για να αναγνωρισθεί ότι έγινε κύριος του ακινήτου από κληρονομία αποβιώσει, την δίκη μπορεί να συνεχίσει ο δικός του κληρονόμος. Για να γίνει αυτή η συνέχιση της δίκης αρκεί ο νέος κληρονόμος να το δηλώσει στο δικαστήριο, χωρίς να είναι αναγκαίο να αποδείξει ότι έχει κι αυτός υπογράψει αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο ή κληρονομητήριο και ότι τα έχει μεταγράψει, διότι, κατά την αυτή απόφαση (207/2011 του Αρείου Πάγου) «τη δίκη που διακόπηκε βίαια, από το θάνατο κάποιου διαδίκου, επαναλαμβάνει εκούσια ο κληρονόμος του, η συμμετοχή του οποίου στη δίκη συνιστά σιωπηρή αποδοχή της κληρονομίας και δεν απαιτείται για το έγκυρο της δήλωσης επανάληψης, προηγούμενη μεταγραφή της δηλώσεως αποδοχής της κληρονομίας του αποβιώσαντος, ούτε υποβολή δηλώσεως φόρου κληρονομίας, αφού με τη δίκη που επαναλαμβάνεται το δικαίωμα του αποβιώσαντος ήλθε σε κρίση ενώπιον του δικαστηρίου, ο δε κληρονόμος του απλώς συνεχίζει τη δίκη για το ίδιο αντικείμενο υπεισερχόμενος στα δικαιώματα τούτου».
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Για να γίνει δεκτό από δικαστήριο ότι κάποιος έχει αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου από κληρονομία, πρέπει αυτός να αποδείξει ότι εκείνος που απεβίωσε είχε την κυριότητα του ακινήτου και ότι αυτός που τώρα εμφανίζεται ως κληρονόμος του έχει υπογράψει πράξη αποδοχής κληρονομίας σε συμβολαιογράφο και την έχει μεταγράψει στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο, ή ότι έχει εκδοθεί από δικαστήριο κληρονομητήριο, το οποίο έχει επίσης μεταγραφεί.
Ο κληρονόμος δεν μπορεί να αποκτήσει περισσότερα δικαιώματα από όσα είχε ο κληρονομούμενος. Ο κληρονόμος επομένως, που σε δικαστήριο ισχυρίζεται ότι απέκτησε κυριότητα επί ακινήτου λόγω κληρονομίας, πρέπει να αποδείξει ότι ο θανών είχε στην κυριότητά του το ακίνητο.
Επιπροσθέτως, πρέπει να αποδείξει ότι έχει αποδεχθεί την κληρονομία του θανόντος. Αυτό γίνεται είτε με συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας που μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο, είτε με εκδοθέν από δικαστήριο κληρονομητήριο, που επίσης πρέπει να έχει μεταγραφεί.
Ο κληρονόμος αποκτά την κυριότητα του ακινήτου μόνο εφόσον μεταγράψει την αποδοχή κληρονομίας ή το κληρονομητήριο. Ως χρόνος κτήσεως της κυριότητας θεωρείται όμως ότι είναι, όχι ο χρόνος κατά τον οποίο λαμβάνει χώρα η μεταγραφή, αλλά αναδρομικώς, ο χρόνος αμέσως μετά τον θάνατο του κληρονομουμένου.
Το δικαστήριο που αναγνωρίζει κάποιον ως κύριο ενός ακινήτου από κληρονομία, οφείλει να αναφέρει στην απόφασή του αναλυτικώς τον τρόπο κτήσεως της κυριότητος, δηλαδή ότι υπήρξε αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο και μεταγραφή της, ή κληρονομητήριο και μεταγραφή του και ότι με την μεταγραφή απέκτησε την κυριότητα αναδρομικώς από τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου.
Εάν δεν το αναφέρει, τότε η απόφαση είναι εσφαλμένη και αναιρετέα από τον Άρειο Πάγο, όπως αναφέρεται στην υπ’ αριθ. 207/2011 απόφαση του ανωτάτου δικαστηρίου.
Επί παραδείγματι, σε υπόθεση στην οποία ο κληρονομούμενος απεβίωσε το 1996, ο κληρονόμος μπορεί να υπέγραψε σε συμβολαιογράφο την αποδοχή κληρονομίας και να την μετέγραψε το 2011. Μέχρι το 2011 και το χρονικό σημείο της μεταγραφής, ο κληρονόμος δεν έχει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά μόνο την νομή αυτού, εφόσον το εξουσιάζει, εφόσον δηλαδή το έχει υπό τον έλεγχό του και πιστεύει ότι είναι δικό του, το εκμισθώνει, ή κατοικεί σ’ αυτό, ή εάν είναι κενό, έχει τουλάχιστον τα κλειδιά αυτού και αποτρέπει τρίτους από το να εισέρχονται σ’ αυτό.
Από τον χρόνο της μεταγραφής της αποδοχής ή του κληρονομητηρίου, (έτος 2011), ο κληρονόμος αποκτάει, εκτός από τη νομή και την κυριότητα του ακινήτου αναδρομικώς από το έτος 1996, οπότε και είχε αποβιώσει ο προηγούμενος κύριος του ακινήτου.
2
Εάν ο κληρονόμος που είχε προσφύγει στο δικαστήριο για να αναγνωρισθεί ότι έγινε κύριος του ακινήτου από κληρονομία αποβιώσει, την δίκη μπορεί να συνεχίσει ο δικός του κληρονόμος. Για να γίνει αυτή η συνέχιση της δίκης αρκεί ο νέος κληρονόμος να το δηλώσει στο δικαστήριο, χωρίς να είναι αναγκαίο να αποδείξει ότι έχει κι αυτός υπογράψει αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο ή κληρονομητήριο και ότι τα έχει μεταγράψει, διότι, κατά την αυτή απόφαση (207/2011 του Αρείου Πάγου) «τη δίκη που διακόπηκε βίαια, από το θάνατο κάποιου διαδίκου, επαναλαμβάνει εκούσια ο κληρονόμος του, η συμμετοχή του οποίου στη δίκη συνιστά σιωπηρή αποδοχή της κληρονομίας και δεν απαιτείται για το έγκυρο της δήλωσης επανάληψης, προηγούμενη μεταγραφή της δηλώσεως αποδοχής της κληρονομίας του αποβιώσαντος, ούτε υποβολή δηλώσεως φόρου κληρονομίας, αφού με τη δίκη που επαναλαμβάνεται το δικαίωμα του αποβιώσαντος ήλθε σε κρίση ενώπιον του δικαστηρίου, ο δε κληρονόμος του απλώς συνεχίζει τη δίκη για το ίδιο αντικείμενο υπεισερχόμενος στα δικαιώματα τούτου».
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Subscribe to:
Posts (Atom)
